[转贴] 日益过剩的住房造就的房地产大熊市！！！

日益过剩的住房终将造就房市大熊市－－－开发商们的疯狂造就自掘坟墓！！！！
　　
　　
　　几年内，大城市的房市大熊市将会到来：几十万套的住房过剩，租不出去，卖不出去，而且一年比一年更加过剩，租价一路走低，房价也一步一步被拉低到价值轴心的下方去了。说此话有何根据？
　　
　　1. 三年后，大城市将过剩几十万套投资投机房，烂尾楼开始出现
　　把住房分为“现住民已入住的住房”和“为近三年新增人口准备的住房”两大块来分析研究，问题就很明晰了。
　　“现住民已入住的住房”这第一块：二线的HA市总人口1000万，睡在室外的小于1000人，说明99.99％的人住在房子里，说明“现住民已入住的住房”就足够现有的住民在“块内”居住、买卖和租赁了。其中300万人租房 / 6人 = “目前已出租房”50万套。按前几年购房数推算，三年里现住民的刚需购房10万套。
　　我们采用“总量把握”和“块内外等量代换”的统计方法，居住、买卖和租赁“不出块”，“第一块”内部供需基本平衡。于是，复杂的问题简单化，一团乱麻先剪成2块，又把第1块理顺后搁置一边，专门研究第2块的供求状况就可以了。
　　“为近三年新增人口准备的住房”这二块，二线的H市有 21万套。其中：查知“目前挂牌待售房”3万套；查知三年内“扣除现住民拆迁安置外新建商品房”12万套、“不包括廉租房新建经济适用房”2万套；最近10年卖出新房26万套 * 15％ = “目前闲置房”和“目前待租房”4万套。
　　这21万套过剩了，因为经济不景气，因为企业在闹“倒闭潮”和“民工荒”，估计三年里租房人口只净增30万人 / 6人 = 新增人口只需要租房5万套。按前几年购房数推算，新增人口的刚需只买房3万套。
　　“为近三年新增人口准备的住房”21万套 + “目前已出租房”50万 = “三年内可售待售房”71万套 – 三年里现住民的刚需购买10万套 - 三年里新增人口的刚需购买3万套 = “三年后过剩的可售待售房”58万套。
　　供大于求的真相大白于天下了。18路军都来盖房，产能严重过剩，再盖下去就是把钱往火里丢了。在59万个“感叹号”面前，开发商终于醒悟了，烂尾楼就开始出现了。
　　开发商和炒房者是在“住房稀缺，奇货可居”的错误理念指导下囤积的。此时此刻，黄金变成钢筋，美梦变成噩梦，于是纷纷加入抛售大军，可是，历经13年的买力消耗，想买的基本上都买了，买得起的基本上都买了，已经难以找到足够的接棒人了。跌跌不休的熊市就真的来临了。
　　
　　2.三年后，大城市的出租房大量过剩，租价开始走低
　　H市有“三年后积压的可售待售房”59万套 + “三年里新增廉租房”3万套 = “三年后可出租房总数”62万套。
　　“目前已出租房”50万套 – 三年里现住民的刚需由租转买搬出10万套 + 三年里新增人口租房5万套 = “三年后已出租房”45万套。
　　“三年后可出租房总数”62万套 – “三年后已出租房”45万套 = “三年后可出租闲置房”17万套 / “三年后可出租房总数”62万套 = 三年后出租房过剩27％。
　　每一种被炒作过的产品都逃脱不了从“短缺炒高”走向“过剩价落”的宿命。住房过剩这个真相，到第三年就暴露了，租价开始走低。
　　
　　3.六年后，大城市将有数以十万计的出租房闲置，租价一路走低
　　如果第三年未见熊市，第六年也会见到。“三年后可出租房总数”62万套 + “新增廉租房”3万套 + 六年里去世者空出1万套 = “六年后可出租房总数”66万套
　　“三年后已出租房”44万套 – 现住民的刚需由租转买搬出10万套 + 新增人口需要租房5万套 = “六年后已出租房”39万套。
　　“六年后可出租房总数”66万套 –“六年后已出租房”39万套 = “六年后可出租闲置房”27万套 / “六年后可出租房总数”66万套 = 六年后出租房过剩41％。大量过剩，昭然若揭，租价一路走低。
　　
　　4.25年后，许多“80后”的子辈有7套房，大城市闲置的出租房随处可见
　　“80后”的子辈有7套房，孙辈有15套房，远期看更加过剩不值钱。
　　张80后买新房后结婚，加上双方父母共3对夫妻有3套房，养着1个2006年出生的男孩叫张小强。李80后买新房后结婚，加上双方父母共3对夫妻有3套房，养着1个2008年出生的女孩叫李小红。
　　25年后，张小强和李小红买新房后结婚，加上双方父母3对夫妻有7套房，养着1个女孩叫张妞妞。又过25年，孙女妞妞买新房后结为夫妻，3对夫妻15套房。
　　随着“拥有私房率”的逐年提高，出租房的过剩一年比一年更严重。三年后过剩27％，六年后过剩41％……25年后过剩70％。房租一时低不要紧，真正可怕的是未来不断下降的趋势。惯性运动会加速价格的下滑。
　　粗略的计算可以把问题简单化，可以提前知道市场供求状况恶化的趋势。误差大不要紧，只要思路正确，结论就是基本正确的，无非时间延长一些而已。
　　
　　5. 10年后，只有较新的住房才租得出去，目前买的房子无租金可收
　　10年后，新建的房子是智能化、新材料、新外形，新格局，新装修。10年以后，你的房子电梯经常坏，电话老是断线，下水管道漏得像井喷。老房子越住越不方便，越住越没面子。目前买的房子相形见绌，就象你5年前买的电脑已经过时一样的道理。
　　现在房子紧俏，是宝贝，老房子也能租出去。10年后已经是老龄社会，每年因为死亡而增加的出租房大增，估计出租房过剩50％，只有较新的住房才租得出去。目前买的房子是“半老徐娘”，靠一边凉快去吧，无租金可收。
　　120万的房子 / 70年 = 每年折旧1.7万。5万元的装修、家具、家电 / 10年 = 每年折旧0.5万。闲置时每年亏损2.2万元，10年亏损22万元。
　　
　　6.出租房日益过剩，一路走低的租价终将房价拉低到价值轴心下方
　　物稀为贵，物滥则贱。出租房的过剩一年比一年严重，租金当然一年比一年低了。房价也就一步一步地被拉低了。当房子失去了使用价值，失去了投资价值，失去了收藏价值，失去了投机价值，失去了炒地价值，失去了拆迁价值，它只是一堆钢筋水泥，还能值几个铜板？价值规律说明：价格以价值为轴心，围绕价值上下波动。那时只能在价值轴心下方了。房子成了便宜的消费品。
　　当你要把这些“烫手的山芋”甩出手的时候，有没有人接手都成了问题。因为新电视很便宜，有几人会去买二手的旧电视呢？因为一个想买二手房，却有几百套可供选择，轮得到你卖吗？到那时再后悔来得及吗？
　　
　　7. 目前超低的房租投资回报，是出租房已经严重过剩的铁证
　　目前，房租涨不动是明摆着的事实。在二线的H市买房花120万/ 70年 = 每年折旧1.7万。5万元的装修、家具、家电 / 10年 = 每年折旧0.5万。中介费和其他费用平均每年0.3万。租金3万 - 1.7 - 0.5 - 0.3 = 一套100平米新房一年的“租金实际收益”0.5万元。125万房资 × 银行五年期利息率0.0587 = 一年利息有7.6万。0.5 / 7.6 = 15分之1。说明投资回报低得“别人我不告诉他。”
　　总房价125万元 / 每年租金3万元 = 房价租金比为42，即42年回本，即市盈率42。2008年7月，沪深股市不少绩优股的市盈率在20倍以下，足见房市风险之大。房价再涨一倍就是84年回本。怎么可能！
　　投资回报为何会超低？当然是出租房严重过剩造成的。谁不知闲置房很多？超低的房租投资回报，是出租房已经严重过剩的铁证。拒不承认，只能证明：你的贪心已经使你失去了理智和判断力。
　　
　　8. 住房日益过剩，源于开发商和炒房者囤积了过多的住房
　　炒房者为何一边以价格来“低头承认”出租房过剩，一边“大言不惭”地说房子供不应求？因为他们已经被胜利冲昏了头脑，高估了刚需（包括“现住民的刚需”和“新增人口的刚需”）的购买力，只见刚需人多，不知刚需钱少。炒房者的5套房子，有4套是为了高价卖出以赢利，最终接手的是刚需。新房5年上涨80万，5年里刚需家工资有增加80万吗？有效的刚需已经很少了。
　　为何“刚需很大”是一句废话？为何几年后开发商和炒房者的吃亏是必然的？因为开发商和炒房者钱太多、心太贪和太盲目，所以囤积的X套房必然大于刚需所需要的y套房。你不服气，说刚需很大，不是y套,而是3y套。事情就坏在这个不服气上。但是，你这个3y就能改变“70％的人只拥有30％的钱”这一铁的事实吗？y增大为3y，还是小于X,就象1个“你的钱”比李嘉诚的钱少，3个“你的钱”还是比李嘉诚的钱少一样的道理。总之，不管刚需的口袋有多大，都小于富人的口袋。10条鱼时来了几十个渔夫，100条鱼时也一定会来几百个的渔夫，结果都是供给过剩，必然的过剩，大量的过剩。

        大量的过剩必然导致大熊市来临！